L’art. 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini. Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.
L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’art. 1122 c.c., previsto dall’articolo 6 della legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all’unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.
Altre novità riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).
Indubbiamente, dall’esame della riforma emerge la volontà di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.
All’art. 14, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 15, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.
L’articolo 16 stabilisce espressamente che “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia“.
Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23).
LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220
Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (12G0241)
La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Promulga
la seguente legge:
Art. 1
1. L’articolo 1117 del codice civile e’ sostituito dal seguente:
«Art. 1117. – (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2
1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilita’). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui piu’ unita’ immobiliari o piu’ edifici ovvero piu’ condominii di unita’ immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d’uso). – Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, puo’ modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell’assemblea, a pena di nullita’, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilita’ o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attivita’ che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attivita’ con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136».
Art. 3
1. L’articolo 1118 del codice civile e’ sostituito dal seguente:
«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e’ proporzionale al valore dell’unita’ immobiliare che gli appartiene. Il condomino non puo’ rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non puo’ sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unita’ immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino puo’ rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Art. 4
1. Al primo comma dell’articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».
Art. 5
1. Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita’ degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita’ immobiliari o dell’edificio, nonche’ per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L’amministratore e’ tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalita’ di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6
1. L’articolo 1122 del codice civile e’ sostituito dal seguente:
«Art. 1122. – (Opere su parti di proprieta’ o uso individuale). – Nell’unita’ immobiliare di sua proprieta’ ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprieta’ esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non puo’ eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilita’, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso e’ data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».
Art. 7
1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unita’ immobiliari di proprieta’ individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unita’ del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprieta’ individuale dell’interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne da’ comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalita’ di esecuzione degli interventi. L’assemblea puo’ prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalita’ alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita’, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, puo’ altresi’ subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L’accesso alle unita’ immobiliari di proprieta’ individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unita’ abitative.
Art. 1122-ter. – (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). – Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136».
Art. 8
1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il primo comma e’ sostituito dal seguente: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa e’ ripartita tra essi, per meta’ in ragione del valore delle singole unita’ immobiliari e per l’altra meta’ esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la rubrica e’ sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori».
Art. 9
1. L’articolo 1129 del codice civile e’ sostituito dal seguente:
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore). – Quando i condomini sono piu’ di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e’ fatta dall’autorita’ giudiziaria su ricorso di uno o piu’ condomini o dell’amministratore dimissionario. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa’, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonche’ i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, puo’ prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’assemblea puo’ subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilita’ civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore e’ tenuto altresi’ ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilita’ civile professionale generale per l’intera attivita’ da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e’ affissa l’indicazione delle generalita’, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e’ affissa l’indicazione delle generalita’ e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore. L’amministratore e’ obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche’ quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, puo’ chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore e’ tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivita’ urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore e’ tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile e’ compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice. L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore puo’ essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalita’ previste dal regolamento di condominio. Puo’ altresi’ essere disposta dall’autorita’ giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarita’. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarita’ fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino puo’ rivolgersi all’autorita’ giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo’ rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita’: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonche’ di deliberazioni dell’assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalita’ che possono generare possibilita’ di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalita’ eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell’autorita’ giudiziaria, l’assemblea non puo’ nominare nuovamente l’amministratore revocato. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita’ della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attivita’ svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche’ a quelli realizzati da enti pubblici non economici o societa’ private senza scopo di lucro con finalita’ sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica».
Art. 10
1. L’articolo 1130 del codice civile e’ sostituito dal seguente:
«Art. 1130. – (Attribuzioni dell’amministratore). – L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita’ dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita’ immobiliare, nonche’ ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilita’. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi’ annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonche’ le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e’ allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche’ gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilita’ sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo’ tenersi anche con modalita’ informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
Art. 11
1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile e’ inserito il seguente:
«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale). – Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita’, di un riepilogo finanziario, nonche’ di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale puo’, in qualsiasi momento o per piu’ annualita’ specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilita’ del condominio. La deliberazione e’ assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa e’ ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprieta’. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unita’ immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’assemblea puo’ anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unita’ immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Art. 12
1. Al primo comma dell’articolo 1131 del codice civile, le parole: «dall’articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall’articolo 1130».
Art. 13
1. L’articolo 1134 del codice civile e’ sostituito dal seguente: «Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
2. All’articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) al primo comma, il numero 4) e’ sostituito dal seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori»; b) e’ aggiunto, in fine, il seguente comma: «L’assemblea puo’ autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonche’ di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilita’ urbana, la sicurezza e la sostenibilita’ ambientale della zona in cui il condominio e’ ubicato».
Art. 14
1. L’articolo 1136 del codice civile e’ sostituito dal seguente:
«Art. 1136. – (Costituzione dell’assemblea e validita’ delle deliberazioni). – L’assemblea in prima convocazione e’ regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta’ del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non puo’ deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione e’ regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e’ valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita’ e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche’ 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non puo’ deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore».
Art. 15
1. L’articolo 1137 del codice civile e’ sostituito dal seguente:
«Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea). – Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo’ adire l’autorita’ giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorita’ giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende ne’ interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione e’ disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile».
Art. 16
1. All’articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il terzo comma e’ sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso puo’ essere impugnato a norma dell’articolo 1107»;
b) e’ aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».
Art. 17
1. Al numero 1) del primo comma dell’articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale».
Art. 18
1. L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, e’ sostituito dal seguente:
«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo’ ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e’ tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore puo’ sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unita’ immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e’ trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Art. 19
1. L’articolo 64 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:
«Art. 64. – Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale puo’ essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Art. 20
1. All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma e’ sostituito dai seguenti:
«L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e’ annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perche’ non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non puo’ tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha facolta’ di fissare piu’ riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi».
Art. 21
1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:
«Art. 67. – Ogni condomino puo’ intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu’ di venti, il delegato non puo’ rappresentare piu’ di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unita’ immobiliare appartenga in proprieta’ indivisa a piu’ persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che e’ designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente piu’ di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu’ condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante puo’ chiedere che l’autorita’ giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorita’ giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gia’ nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorita’ giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».
Art. 22
1. L’articolo 68 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:
«Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita’ immobiliare e’ espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita’ immobiliare».
Art. 23
1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unita’ immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimita’. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita’ immobiliari, e’ alterato per piu’ di un quinto il valore proporzionale dell’unita’ immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e’ sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, puo’ essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi e’ tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo puo’ essere revocato ed e’ tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».
Art. 24
1. L’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:
«Art. 70. – Per le infrazioni al regolamento di condominio puo’ essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma e’ devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie».
Art. 25
1. Dopo l’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:
«Art. 71-bis. – Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita’ di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche societa’ di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa’ presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo’ convocare senza formalita’ l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attivita’ di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e’ consentito lo svolgimento dell’attivita’ di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Art. 71-ter. – Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore e’ tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilita’, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e’ situato. Al procedimento e’ legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessita’ per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare».
Art. 26
1. Dopo l’articolo 155 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e’ inserito il seguente:
«Art. 155-bis. – L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, gia’ esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice».
Art. 27
1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile».
Art. 28
1. All’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio».
2. All’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile».
Art. 29
1. All’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l’articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».
Art. 30
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche’ per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
Art. 31
1. All’articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».
Art. 32
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.
La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sara’ inserita nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla osservare come legge dello Stato.
Data a Roma, addi’ 11 dicembre 2012.
NAPOLITANO
Monti, Presidente del Consiglio dei Ministri
Visto, il Guardasigilli: Severino
LAVORI PREPARATORI
Senato della Repubblica (atto n. 71): Presentato dal sen. Giovanni Legnini ed altri, il 29 aprile 2008. Assegnato alla 2ª Commissione (giustizia), in sede referente, il 24 settembre 2008, con pareri delle Commissioni 1ª, 6ª, 8ª, 10ª e 13ª. Esaminato dalla 2ª Commissione, in sede referente, il 24 settembre 2008; il 12 novembre 2008; il 21 aprile 2009; il 29 luglio 2009; il 2 e 24 febbraio 2010; l’8 giugno 2010; il 13 e 21 luglio 2010; il 2 agosto 2010; il 28 settembre 2010; il 5 ottobre 2010 e il 17 novembre 2010. Esaminato in Aula il 19 e 25 gennaio 2011 e approvato il 26 gennaio 2011 in un testo unificato con gli atti n. 355 (sen. Andrea Pastore ed altri), n. 399 (sen. Franco Mugnai), n. 1119 (sen. Valerio Carrara ed altri) e n. 1283 (sen. Giuseppe Valentino).
Camera dei deputati (atto n. 4041): Assegnato alla II Commissione (giustizia), in sede referente, il 31 gennaio 2011 con pareri delle Commissioni I, V, VI, VIII, IX e X. Esaminato dalla II Commissione, in sede referente, l’8 marzo 2011; il 5 aprile 2011; il 12 gennaio 2012; il 29 febbraio 2012; il 23 maggio 2012; il 14, 19 e 20 giugno 2012; il 5, 11 e 12 luglio 2012; il 2 agosto 2012; il 6, 12 e 13 settembre 2012. Esaminato in Aula il 17 e 26 settembre 2012 e approvato, con modificazioni, il 27 settembre 2012.
Senato della Repubblica (atti nn. 71 – 355 – 399 – 1119 – 1283-B): Assegnato alla 2ª Commissione (giustizia), in sede deliberante, il 28 settembre 2012 con pareri delle Commissioni 1ª, 5ª, 6ª, 8ª, 10ª e 13ª. Esaminato dalla 2ª Commissione, in sede deliberante, il 23 ottobre 2012 e il 13 novembre 2012 e approvato il 20 novembre 2012.
